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最終更新日:2011年4月12日(火)


用地補償講座


農村振興課のページ
 
食の安心・安全を守る”農業農村整備事業”

■標準的な用地買収のながれ

 なかなか出会う機会がない用地買収。「でも、用地買収の対象になったらどうなるの?」と、考える方もいらっしゃると思います。ここでは、農業農村整備事業が施行されてから、用地買収が行われるまでを簡単にご説明します。

 1 農業農村整備事業地元説明会

地元で説明会を開催し、工事内容及び用地買収・補償についてご説明をします。

 2 土地・建物・立木などの測量、調査
測量します!
  1. 土地の測量                                                                  
     土地の面積は隣接する土地所有者と現地で立ち会っていただき、境界を確認した上で測量します。
  2. 建物・立木などの調査                                                        
     建物は、構造・材質・床面積などを調査します。立木は、樹種、樹高、胸高直径、本数、管理状況などを調査します。牧柵は、材質、材料、長さ、柱の本数などを調査します。

 これらの調査には、北海道が委託した業者が、身分証明書を携帯した上で、事前にご連絡しお伺いします。
 3 補償調査の説明・補償金の提示
  測量・調査が終わりますと、北海道の基準により個人ごとに補償金を算定します。その後、皆さんのもとに赴き、契約内容をご説明、ご理解していただきます。
 4 契約
 契約の内容をご了解いただきますと、書面で契約をとりかわします。
 この時点で補償金支払いの銀行振込口座(ゆうちょ銀行をご希望の場合は、ゆうちょ銀行のホームページをご確認ください)を準備いただいたり、登記に必要な書類(印鑑証明書等)をご用意していただくことになります。
 5 建物などの移転、土地の引き渡し
  土地については、抵当権の抹消後、分筆を行い、該当する土地の所有権移転登記を行います。所有権移転の手続きは、北海道で行います。また、建物・牧柵などの移転、立木の伐採・移植に関しては原則、皆さんにしていただきます。(立木の伐採に関しては、北海道が行う場合があります)
 6 補償金の支払い
  土地の所有権移転登記完了後、建物・立木などについては、移転完了確認後に請求書をいただき、補償金を指定の銀行口座にお振り込みます。
 7 確定申告

 税法上の優遇措置を受けられる場合があります。その際には、必要な書類を北海道で作成し、お渡しします。お渡しした下記の書類を確定申告時に提出してください。(これらの書類については、1月中旬を目処に送付します。)

  • 公共事業用資産の買取り等の申出証明書
  • 公共事業用資産の買取り等の証明書

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■土地・建物等の補償について

 「用地買収までの流れはわかったけど、どんなモノが補償対象になるの?」用地買収に関係する補償は、土地の売買に関わることだけではありません。畑や田であれば、そこに植えられている作物なども補償の対象となります。

 1 土地の補償

 お譲りいただく土地の価格については、周辺の土地の取引価格や地価公示価格、不動産鑑定評価等に基づき適正に算定します。この場合、土地の地目については、公簿上の地目ではなく、現況の地目で評価します。

 2 権利の補償
消滅させる権利(地上権・永小作権・賃借権)に対しては、正常な取引価格でもって補償します。
 3 土地の使用の補償
 仮設道路等で工事施工時にお借りする土地についても、適正な使用料をお支払いし補償します。
 4 建物の補償
工作物も補償します!
 土地に建物がある場合は、利用状況、構造等から移転工法を決定し、移転に必要な費用を補償します。この場合、建物の構造による耐用年数に応じ築年数により補償費は減額されます。また、建物移転に伴う経費も補償されます。
 5 工作物の補償
 牧柵、ビニールハウス、看板、個人水道等、移転できるものについてはその移転費用を補償します。池・井戸など移転できないものについては同程度のものをつくるのに要する費用を補償します。
 6 立木の補償
立木も補償します!
 移植できるもの(庭木、防風林の苗木等)については、移植補償をします。また、それ以外のもの(天然林、人工林、庭木等で移植できない大きさのもの等)については、伐採補償をします。
 7 農業補償

北海道が取得する土地や借りる土地に作物がある場合(牧草など)、また、借りた土地を還した後に元に戻すための費用も補償します。

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■税金の優遇制度について

 「補償金が入ったけれど、どれくらい税金がかかるのだろう?」このような疑問は誰しも思うことです。公共事業にご協力いただくと、租税特別措置法に基づき税法上の優遇制度を受けることができます。しかし、補償の内容や税金の種類によって、必ずしもすべてが無税というわけではなく、課税の対象となるものがあります。

注意!これから紹介することについては、基本的な内容ですので、関係機関(所轄の税務署、振興局税務課、町税務課等)に優遇制度が適用になるかどうかを必ずご相談ください。

苫小牧税務署(日高町、平取町を所管)
http://www.nta.go.jp/sapporo/guide/zeimusho/tomakomai/index.htm(国税庁HP)

浦河税務署(新冠町、新ひだか町、浦河町、様似町、えりも町を所管)
http://www.nta.go.jp/sapporo/guide/zeimusho/urakawa/index.htm(国税庁HP)

 1 譲渡所得の課税の特例
 土地代金は、「対価補償金」(収用等の目的で、資産の対価として支払われた補償金)として扱われ譲渡所得となり、この譲渡所得に対して「所得税」が課税されますが、次の2つの特例があり、どちらかを納税者が選択することができます。
  • (A)5,000万円の特別控除
     お支払いする対価補償金から取得費・譲渡費用を差し引いた残額(譲渡所得)から特別控除の額として5,000万円を差し引く特例制度です。
  • (B)代替資産の買い換えの特例
     お支払いする対価補償金で代替資産を取得した場合には、その代替資産に充てた分について所得税が課税されません。(原則2年以内に取得した場合

注意!(A)・(B)どちらかを選択するにしても控除するには以下の条件が必要です。
1.用地買い取りの申し出を受けてから6ヶ月以内に契約書に押印されたとき。
2.同一事業につき1回まで。(複数年による契約の時は、最初の年のみ控除)

 2 その他の特例
  • (C)居住用資産の譲渡による3,000万円の特別控除との併用
     住宅など居住用資産の補償の場合も、(A)で説明した「5,000万円」の控除を適用できますが、住宅や宅地以外に農地や山林などが買収となり、合計の補償額が5,000万円を超える場合には、「居住用資産の譲渡による3,000万円の特別控除制度」を選択することができます。
    この場合、農地や山林など(居住用の資産以外の資産)については、(B)の「代替資産の買い換えの特例」を併用することが可能です。

注意!(C)の併用に関しては次の条件があります。
1.住宅、宅地以外の補償金が3,000万円を超える場合には、超えた部分が課税対象となります。
2.「代替資産の買い換えの特例」を併用できるのは、農地・山林など住宅・宅地以外の資産に限ります。
3.「5,000万円の特別控除」との併用はできません。

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お問い合わせ
郵便番号 057-8558  北海道浦河郡浦河町栄丘東通56号
日高振興局 産業振興部 農村振興課 事業用地係
電話 0146-22-9356(直通)